경기도의회 도시환경위원회 최동식 의원(더불어민주당, 시흥2)은 지난 11월 10일 경기주택도시공사 대상으로 진행된 2026년도 도시환경위원회 행정사무감사에서 지분적립형 주택매입의 구조적 한계를 지적하고 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자의 주거 사다리 구축이라는 정책 취지에 부합하는 사업 구조 개선에 나설 것을 촉구했다.
지분적립형 분양주택은 주택 지분의 일부를 취득한 이후 일정 기간에 걸쳐 나머지 지분을 단계적으로 매입하는 방식으로 초기 주택 매입 자산이 부족한 청년과 신혼부부 자가 매입 장벽을 낮추기 위해 추진되는 공공주택 정책이다.
그러나 경기주택공사에서 제출한 자료에 따르면 높은 초기 자금 부담과 장기간에 걸친 추가 지분 취득비용, 금융 이율 변동 위험 등이 발생할 수 있어 자산 형성 기회가 부족한 청년과 신혼부부에게 주거 사다리를 제공하겠다는 당초 정책 취지와 거리가 있다는 점을 지적했다.
먼저 최초 25% 지분 매입에 따른 초기 자금 부담 완화 설계와 거리가 있는 납부액이 지적됐다. 분양 가격 6.85억 원인 주택의 최초 지분 취득대금은 25%, 1.71억 원이다. 그러나 나머지 공공지분 75%에 대한 임대보증금 3.3억 원을 전액 납부할 경우 실제 초기 필요자금은 약 5억 원으로 전체 분양 가격의 73%에 달한다.
임대보증금 일부를 월 임대료로 전환할 경우 초기 부담을 줄일 수 있지만 보증금 50%를 월세 전환 시 초기 자금 약 3.36억 원과 월 임대료 약 48만 원을 지출해야 한다. 보증금 80% 전환 시 초기 자금은 약 2.37억 원으로 감소하지만 월 임대료 77만 원을 추가 부담한다.
최 의원은 “청년·신혼부부 자가 구입 부담을 낮추기 위해 추진하는 공공주택 사업에서 입주 초기부터 5억 원 이상의 자금이 필요하다면 자산이 부족한 실수요자를 위한 정책이라고 지칭할 수 있는지 되짚어봐야 한다”며 “초기 자금 부담을 낮추기 위해 도입한 정책이 상당한 자기자본이나 대출 여력을 갖춘 사람에게 유리한 구조로 운영된다면 당초 정책 취지가 퇴색될 우려가 있다”고 강조했다.
또한 최 의원은 20년에 걸친 지분 취득 과정에서 발생하는 추가 비용과 일반분양 대비 경제성 문제도 제기했다. 최초 분양 가격이 6억 8,500만 원인 주택의 경우 20년간 전체 지분 취득 대금은 분양 원금과 가산이자 약 1.4억을 합산한 약 8.26억 원으로 추정된다. 이는 최초 분양 가격보다 약 20.6% 증가한 수준이다.
자료: 경기도의회 / 원문: 경기도의회 보도자료
